Ouvrir une SCI familiale : caractéristiques, bénéfices, limites et montage d’une SCI familiale
Que ce soit pour matérialiser les liens familiaux, profiter d’une opportunité immobilière ou simplement pour des raisons de gestion de patrimoine, ouvrir une SCI familiale est une excellente option. Découvrez dans cet article les éléments clés à connaître avant de vous lancer dans ce projet. Quels bénéfices pouvez-vous tirer d’une SCI familiale, quelles limites existent et pourquoi en ouvrir une ? Naviguez dans le menu pour obtenir vos réponses.
Les caractéristiques de la SCI (Société Civile Immobilière)
Qu’est-ce qu’une société civile ?
Une société civile est par définition une société ayant un objet civil. Un peu simple. En fait, la société civile existe par opposition à la société commerciale : celle qui réalise des actes de commerces. Un acte peut être commercial par la forme (lettre de change), d’autres par le fonds (l’achat dans le but de revendre, l’industriel, les opérations bancaires…).
De ce fait, la société civile est une société de deux ou plusieurs associés, qui ne réalise pas régulièrement d’actes de commerces.
Quelles sont les particularités de la SCI ?
Il existe de nombreuses formes de société civiles (SCI, SCP, SCM…). Chacune a été créée pour répondre à une situation plus particulière. Ouvrir une SCI familiale, c’est donc avant tout ouvrir une SCI classique :
- Son objet ne peut être qu’exclusivement la détention et/ou la gestion d’un patrimoine immobilier ;
- La responsabilité des associés est limitée à leurs apports respectifs ;
- Il est possible de réaliser des apports de biens immobiliers pour constituer la société (un commissaire aux apports devra être nommé dans certains cas) ;
- La gérance est organisée comme dans une SARL et le gérant majoritaire qui perçoit une rémunération est considérée comme un travailleur non salarié (régime de la sécurité sociale des indépendant) ;
Les bénéfices de la SCI familiale : pourquoi monter une SCI familiale ?
Les avantages sur le plan de l’impôt
L’un des principaux avantages d’ouvrir une SCI familiale repose sur le choix de l’imposition des loyers perçus. En tant que société, la SCI peut opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés, là où en tant que particulier vous n’aurez le choix que d’être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (qui atteint 45% d’imposition sur sa plus haute tranche).
Les avantages sur le plan de la gestion patrimoniale
Mais le réel avantage d’ouvrir une SCI familiale réside sur l’optimisation du revenu généré par la location d’un bien immobilier, qui sert de base au calcul de l’impôt. En tant que particulier, vous bénéficiez de régimes dits « forfaitaires » (abattement sur vos revenus) ou du statut de LMNP (permettant de déduire certaines charges).
En SCI, vous allez constituer un déficit lors de la création de la société (coût d’achat du bien immobilier élevé) qui sera reportable indéfiniment si vous avez opté pour l’IS. Et on ne paie pas d’impôt lorsque l’on est en déficit.
Et même si vous n’optez pas pour l’impôt sur les sociétés, votre SCI pourra tout de même déduire certaines charges et optimiser son impôt sans avoir recours à un expert-comptable ou autre gestionnaire.
Enfin, la création d’une SCI va permettre d’améliorer votre ratio d’endettement, puisque ce ne sera pas vous, mais la SCI qui empruntera les fonds auprès des banques.
Les limites de la SCI : préjugés sur la SCI familiale et inconvénients de la SCI
SCI familiale : des préjugés répandus
- Ouvrir une SCI familiale ne permet pas d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier : en effet, cela facilite le formalisme si l’on veut, mais en aucun cas ouvrir une SCI familiale permet d’optimiser un transfert de patrimoine. Car lors d’un décès par exemple, vous n’allez non pas transférer un bien immobilier, mais des titres d’une société. Or, qu’est-ce-qui fait la valeur de ces titres : la valeur actuelle du bien immobilier. Et comme le régime de transmission des titres d’une société civile est le même que le transfert d’un bien immobilier, vous n’en tirez aucun avantage.
- La SCI familiale est un statut qui n’existe pas : ici aussi, la SCI familiale est un statut juridique de société qui n’existe pas. Ouvrir une SCI familiale, c’est simplement ouvrir une SCI qui n’est constituée que de membres d’une même famille.
Inconvénient généraux de créer une société
En plus des points cités au-dessus, il faut ajouter aux limites d’ouvrir une SCI familiale les inconvénients généraux à la création d’une société :
- Cela implique des frais de création ;
- Il existe également des frais de gestion de votre société ;
- Le formalisme déclaratif est généralement complexe ;
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